Интервью с Анатолием Лизуновым.
Недвижимость

Мы запускаем серию статей, в которых подробно разберем каждый из этапов — земельные участки, выбор подрядчика, организация процессов, собственно строительство и оформление.

Начнем с азов — пошагового руководства, как выбрать участок под строительство и не сойти с ума. Рассказать все детали мы попросили Анатолия Лизунова — нашего партнера, заказчика и профессионала в области строительного и земельного консалтинга исполнительного директора Cres Group.

Не открою Америку, если скажу, что выбрать подходящий и непроблемный участок — та еще головная боль. Начать нужно с азов.

1. Определитесь, что для вас важнее — близость к городу или экология? Выбирать, как правило, приходится из “ехать недалеко, но экология на участке хромает” или “добираться больше часа, зато тихо и свежий воздух”.
2. Решите, к какой из частей города вы привязаны крепче. Направлений (читай — трасс), по которым можно выбраться из города, обычно несколько.
3. Самостоятельный поиск или услуги агента?

Скользкий вопрос. Самостоятельный поиск всегда кажется более выгодным — не нужно платить комиссию! Но мы все — взрослые люди, и если считать по-честному, то выгода становится неуловимой.

Агент — человек, который, если его правильно выбрать, спасет вас от всех бед, да еще и поможет сэкономить. У него есть выбор и свежая информация о новых участках, причем не только от хозяев, но и от “тайных агентов” — охранников коттеджных поселков, например, или сотрудников ТСЖ. Он разбирается в специфике участков и понимает, где искать подвох, если цена неправдоподобно низкая. Знает понемногу о коммуникациях, характеристиках каждого из поселков или товариществ, и на какую слабину продавца надавить при торгах. Да, вы заплатите комиссию, но сбережете время и нервы и скорее всего — получите более выгодную цену.

Можно провести параллель с разработкой дизайн-проекта. Есть два пути: сделать проект самому или привлечь дизайнера. Первое, конечно, дешевле. Но профессиональный подход поможет сэкономить до 20% при закупке материалов и отделке. И в результате эта сумма гораздо больше гонорара дизайнера.

НО. Для того, чтобы все прошло по описанной схеме, агент действительно должен быть проверенным. Найти такого можно несколькими способами:

• самостоятельно на сайте www.afy.ru. От других агрегаторов он отличается понятной системой рейтинга и возможностью посмотреть предложения и закрытые сделки по агентам.
• попросить рекомендацию в группе “Риэлторы России” в facebook — www.facebook.com/groups/russianrieltors
• попросить рекомендацию у своих друзей и знакомых, которые уже покупали земельный участок.

Важно. Со стороны кажется, что поиск идет быстрее и качественнее, если дать задание сразу нескольким агентам. На деле это немного не так — чем больше посредников вы нанимаете, тем более “размытым” становится процесс — собственникам участков поступает сразу несколько запросов с одинаковыми вводными, и вы теряете доверие как покупатель.

Самостоятельный поиск участка тоже возможен. Для этого вы должны обладать свободным временем — смотреть придется много, и львиная доля участков будет не совпадать с вашими ожиданиями. И будьте предельно внимательны — проверяйте ВСЕ. В конце статьи мы отдельно укажем все детали, с которыми можно попасть впросак.

Ресурсы с самыми большими базами земельных участков на продажу — всем известные www.avito.ru, www.cian.ru и менее популярный www.cottage.ru.

4. О размерах участка.
   Ничего нового не откроем — здесь все зависит от того, что вам нужно, и сколько вы готовы платить. Но не пытайтесь вообразить, как на гектаре вы сейчас построите усадьбу, в которой будет жить потом пять поколений семьи. Практика показывает — не будет. Каждый стремится к самостоятельности, оставить пространство для гостевого дома — идея хорошая, а выстраивать хоромы на всю большую семью стоит только после семейного совета.
   И не забудьте соотносить размер участка и налоги — в 2018 году налог на участки свыше 10 соток считается по прогрессирующей ставке.
5. Деревня, коттеджный поселок, садовое товарищество. Что выбрать?

Коттеджный поселок — самый удобный вариант с точки зрения инфраструктуры. Если он построен давно, то тут почти гарантированно порядок с коммуникациями, есть инфраструктура — магазины, аптечный пункт, частный детский сад, детские площадки, есть забор и охрана, а соседи чаще всего довольно приличные. В таком случае даже за городом вы будете чувствовать себя комфортно и безопасно.

На что обратить внимание:

• если поселок в процессе строительства, желательно, чтобы на момент вашего визита там были хотя бы забор, дороги и пункт охраны. Это условная гарантия, что он действительно будет достроен.
• узнайте, кому принадлежат коммуникации. Если поселку — готовьтесь к тому, что через пару лет после его запуска тарифы резко возрастут — это обычная практика.
• заранее выясните, какую нагрузку выдерживают местные инженерные коммуникации, часто ли случаются перебои. В больших поселках это очень распространенная напасть, и остаться без света можно в любой момент.

Деревня — почти всегда дешевле. Если это не совсем глушь, обычно тут неплохо обстоят дела с водой, газом и электричеством, а инфраструктура как правило представлена магазином типа “сельпо”.

На что обратить внимание:

• заранее пройдитесь по району и постарайтесь выяснить, кто ваши соседи — процент маргиналов и выпивох среди коренного населения может быть высок.

Садовое товарищество — участки чаще всего небольшие, от 4 до 6 соток, зато находятся чаще всего сразу за городской чертой.

На что обратить внимание:

• первым делом выясните, сможете ли вы возвести здесь капитальное строение и признать его жилым.
• осмотрите ширину проездов между домами — в садовых товариществах часто строятся впритык, вылезая заборами на проезжую часть. Это затрудняет передвижение как обычного транспорта, так и, к примеру, пожарных автомобилей.

6. Процесс поиска запущен, вы уже что-то посмотрели и из множества вариантов выбрали 3-5 участков, которые навскидку отв ечают вашим требованиям. Теперь ваша задача — выяснить огромное количество деталей, о которых вам могут солгать или умолчать.

• чтобы проверить реальную транспортную доступность, совершите путь от дома до города в будний день и в выходной. Именно в то время, когда планируете ехать на работу и обратно.
• если участок находится у воды, идеальным будет смотреть его весной, в период максимально полной воды — это поможет понять, нет ли угрозы затопления.
• выясните, как обстоят дела с дорогами к участку в зимнее время.
• обратите внимание, как далеко от участка находится пожарная станция и в каком состоянии автомобили. В случае с садовым товариществом это особенно актуально — при плотной застройке огонь легко распространяется между участками, и счет идет на минуты.
• уточните, что включает в себя стоимость участка. Так в коттеджных поселках коммуникационный пакет, значительный по стоимости, часто плюсуется сверху.
• если вам важна экология, найдите тех, кто в курсе истории земли — нет ли в почве старых кладбищ, как бы жутко это ни звучало, отходов, не проложены ли нефте- и газопровод, лэпы.

7. Оформление. Говорить о нем в статье — терять ваше время. Оформлением всегда должен заниматься специалист — помните, в деле покупки земельных участков слишком велик риск остаться на руках с землей, построить на которой вы сможете разве что собачью будку.

Будьте внимательны и бдительны, выбирайте сердцем, но сохраняйте рассудок!